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安心を得たい!知っておきたい家賃保証について徹底解説

公開日:2019/12/15  最終更新日:2019/11/26


マンション経営を円滑に行うには、家賃収入を安定的に確保することが重要であるのは言うまでもありません。しかし時には、滞納などのトラブルが発生してきちんと納入されないこともあります。こうしたリスクを回避するための手段として有効なのが、家賃保証という制度の活用です。債権を確保するのに役立つばかりでなく、事務負担の軽減にも役立ちます。

家賃の滞納を事実上ゼロにするサービス

家賃保証とは、アパートやマンションなどの賃貸借契約の際に、家賃の支払い保証を第三者が行うことをいいます。現在、保証会社と呼ばれる専門業者が東京をはじめ全国に存在し、事業としてこれを行っています。

利用する際は、保証会社がオーナーと入居者の双方とそれぞれ支払い保証に関する契約を結びます。その際、保証会社は入居者から利用料を徴収します。これが保証会社の事業収入となります。利用料は契約時(あるいは更新時)に一括して支払うか、入居後に月々定額で支払うか、両者の組み合わせによるかのいずれかの方法となります。

保証の仕方は大きく分けて2通りあります。1つは、立替払いタイプです。これは、入居者が家賃を所定の期日までに支払わなかった時、オーナーが保証会社に請求すれば代位弁済を受けられるというものです。この時点でオーナーの入居者に対する債権は消滅し、代わりに保証会社が入居者に対して督促などを行うことになります。

もう1つは、回収代行タイプです。これは、入居者が毎月支払う家賃をいったん保証会社が収納し、それを(利用料が上乗せされている場合は控除したうえで)オーナーに支払うというものです。もし入居者が納入しなかった時は保証会社が代わりに負担し、後日入居者から取り立てるという点は立替払いと同じです。クレジットカードの利用によく似たこのタイプは、信販会社やその関連会社が提供する家賃保証サービスによく見られます。

事務の負担が軽減されるという利点もある

家賃保証制度を利用した場合、オーナーにとっては家賃の入金が大きく遅延する、あるいは回収不能になるといった、マンション経営を不安定化するリスクを取り除くことができるというメリットがあります。しかし、この制度から得られるメリットはこれだけではありません。

マンション経営にまつわるさまざまな事務の負担を軽減できるというメリットも得られます。 通常、マンションの賃貸借契約を結ぶ時は、オーナーが入居を希望する者に対して人物調査を行い、身元は確かか、家賃の支払い能力はあるかといったことをチェックします。

一方、家賃保証を利用する時は、保証会社も同様の審査を行います。そのため、保証会社が行う審査に通れば、オーナーが自ら行う調査は省略することも可能になります。 もちろん、滞納家賃の取り立てに関する手間がなくなるというのも大きなメリットです。

東京でマンション経営を行う場合、必ずしもオーナーの居所と物件の所在地が近いとは限りません。もし遠方から何度も足を運んで督促を行うとすると、その往復だけでもかなりの負担となります。また、東京では上京した学生が親名義で借りたマンションに住むケースも多いため、親元まで出かけていかなければならないこともあります。

さらに、万が一入居者が家賃を滞納したまま無断で退去した場合、つまり「夜逃げ」をした場合は、その行方を捜すのに手を尽くさなければなりません。しかし家賃保証制度のもとでは、こうした手間はすべて保証会社が代行することとなります。

保証会社を利用するリスクについても知っておく

マンション経営者にとってさまざまなメリットを持つ家賃保証制度ですが、デメリットがまったくないわけでもありません。利用する際は、その点を理解しておく必要があります。

保証会社が家賃の支払い保証を行った場合、立て替えた分を入居者から回収できなければ、当然ながらその分は会社側の損失となってしまいます。このような事態になるのを防ぐため、保証会社が入居を希望する者に対して行う審査は、おのずと厳格になりがちです。したがって、時にはあまりに審査が厳しすぎて入居者がなかなか決まらず、空き室が続いてしまうといったことも起こり得ます。

また、一部の特殊法人を除いて保証会社は基本的には民間企業ですから、倒産のリスクがあります。もし滞納者に対する取り立てが不調で負債が累積し、倒産したりするようなことがあると、マンションオーナーは会社からの債権が回収できなくなってしまうおそれがあるので注意が必要です。金融機関などと異なり保証会社には公的な規制がなく、経営破たんした場合の補償制度なども存在しません。

こうしたリスクを避けるには、オーナーがしっかり情報収集を行い、信頼のおける保証会社を選定する必要があります。その際は、各社の公式サイトや口コミなどはもちろん、業界団体による情報公開も参考になります。任意の制度ではありますが、業界団体では独自のデータベースを設け、加盟各社の信用情報を登録しています。

 

東京にはたくさんの保証会社があり、サービス内容や料金体系は会社ごとに異なります。利用する際は、複数の会社のサービスを比較検討するなどしたうえで、それぞれのメリットとデメリットを十分見極めてから自分に合った会社を選ぶことが大切です。

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