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マンション経営VSアパート経営!どちらがおすすめ?

公開日:2019/10/16  

VSを表した積み木

「マンション経営」と「アパート経営」と聞いて、似たようなものだと誤解されている方も多いのではないでしょうか。しかし、この2つには違いがあります。

まず、一般的に「マンション経営」と呼ばれるものは1部屋またはいくつかの部屋を所有するやり方を指します。対して「アパート経営」というのは基本的に「建物1棟」を所有するやり方を指します。

このことを前提に、オーナーになる上で知っておきたい相違点などを解説していきます。

空室のリスク

マンションにもアパートにも共通して可能性があるのが空室リスクです。しかし、アパートのほうが空室数が高いというデータもあります。

その理由として、まずは立地の面。マンションは高層化が可能であり、駅近に建てられることが多いものの、アパートは低層・ローコストで建築が可能なため、駅から離れた場所に建てられることも多いです。

ほかにも、遮音性や耐震性、耐火性など構造上の理由から、アパートではなくマンションを選ぶという人が多いことも挙げられます。特に女性では、オートロックや監視カメラなど、防犯の面で安心できるマンションを選ぶ人が多いこともうなずけます。

利回り

利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益のこと。利回りの中には、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

「表面利回り」は、年間の家賃収入を不動産の購入金額で割った数字です。対して「実質利回り」は、管理費や修繕費、税金など、年間でかかる諸経費を考慮した数字になっています。より実際の数字に近いのは後者ですが、広告などで表示されている「利回り」は「表面利回り」である場合も少なくないため、購入を検討する際には注意してください。

一般的にアパートの利回りは7~9%、マンションの利回りは3~5%程度と言われます。一見アパートのほうが良さそうですが、アパートのほうが老朽化が早く、修繕費などがかさんでしまいますので、長い目で見ると、必ずしもアパートのほうが利回りが高くなるわけではありません。

構造上の違い

上でも少し述べましたが、マンションとアパートは構造上の違いもあります。マンションはRC造やSRC造で建てられることが多いですが、アパートは木造や鉄骨造で建てられることが多いです。

この違いは遮音性や耐震性、耐火性だけではなく、ローンの返済期間にも影響します。と言うのも、ローンを組む際は建物の耐用年数を見て返済期間の上限を決めるので、強度の高いマンションのほうが期間を長く設定でき、月々の返済の返済の負担を軽くすることができます。

また、建物の耐用年数は減価償却にも影響します。耐用年数の長いマンションのほうが長い期間減価償却できるので、節税という意味でもマンションのほうがお得と言えます。

まとめ

アパートを何棟も経営することで億単位の収益を得ているような、不動産投資玄人の方もいます。しかし、知識もなしにいきなりアパート経営に手を出すのはリスクが高いと言えるでしょう。不動産投資においては、大きな利益を手にすることはもちろん、長期間安定的に、なるべく損失を出さないことも大切です。

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