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マンション経営でかかるコストとは?必要な費用はどのくらいかかる?

公開日:2020/02/15  最終更新日:2020/02/21

東京でマンション経営を始めたいと考えているけど、どれくらいの費用が必要なのか理解してないので躊躇してしまうことが多いのではないでしょうか。そのことを踏まえて東京のマンション経営でどの程度の費用がかかるかについて紹介します。

失敗を避けたいのであれば費用を把握して準備をしっかり整えてから始めることが重要になります。

初期費用の種類を知っておくことが大切

東京でマンション経営を行うのであれば、まずは初期費用の種類を知っておくことが大切です。初期費用にはどのような種類があるかというと、物件を取得する費用や印紙税、不動産仲介業者に支払う仲介手数料などがあります。他にも司法書士への報酬や不動産取得税、固定資産税やローン保証料などさまざまなコストを支払わなければなりません。

これらの費用を考えると物件によっても異なりますが、500万円程度の金額が必要です。その中でも最も負担がかかるのが物件を取得する時にかかる費用であるといえます。

立地や間取り、面積や築年数によってその料金は大きく変わるので、物件をしっかり選ぶことが大切です。物件を選ぶ時のポイントは、借主のターゲットを絞ることです。空き室にならないようにターゲットにした借主が住みやすい物件を選ぶようにしましょう。

印紙税は不動産購入時に必要になります。不動産の場合は1,000万円以下で5,000円、5,000万円以下で1万円の印紙が必要です。 不動産仲介会社に対して支払う仲介手数料は、中古物件を購入した時に必要です。物件価格が400万円を超えた場合に物件価格の3%に6万円と消費税を加えた金額がかかります。

マンションを購入すると不動産登記が必要になりますが、その場合司法書士に依頼することになります。それに対しての報酬料は、4万~20万円くらいが多いです。

初期費用とは別に余裕資金を用意しておこう

東京で安心してマンション経営をしたいのであれば、余裕資金を用意しておくことをおすすめします。マンション経営をしていると、どうしても避けて通ることができない突発的なトラブルが発生してしまう恐れがあるからです。そのような場合に備えて、余裕資金を用意しておくことがポイントになります。

投資物件を所有していると収益に関係なくランニングコストが発生します。借主がいて一定の家賃収入を得られていれば問題はありませんが、空室になってしまう場合もあるのでこれらのランニングコストを事前に用意しておくことが大切です。ランニングコストとはどのようなものかというと、固定資産税や保険、不動産仲介業者に支払う管理料や家賃保証料などです。

他にも半年分くらいの不動産投資ローン返済額を用意しておくと安心であるといえます。入居者募集をかけてもすぐに決まるとは限らず、入居者が決まったとしても家賃を滞納する恐れがあるからです。万が一、住宅ローンを滞納してしまうと、今後新たにローンを組む時に、そのことがネックになってしまう場合があるのでしっかりと返済額を確保しておくようにしましょう。

マンション経営はさまざまなリスクがはらんでいます。不動産価格の変動は経済の状況によって変動することが多いので、それらの影響によって家賃を値下げしなければならないケースもあります。また住宅ローンの金利が上昇してしまうこともあるので、それらのリスクを考慮して資金を多めに用意しておくことが大切です。

いつか必要になる修繕費も頭に入れておこう

マンションなどの不動産経営を行っていく場合に、頭に入れておかなければならないことは、物件の老朽化です。年月が進んで築年数が経ってしまうと、どうしても修理しなければならないところが増えてくるのでそれらの費用を考えておく必要があります。

またマンションは、10~15年に1回は大規模修繕を行わなければなりません。入居者が退去した時にも原状回復のための費用がかかるので、これらのコストを想定しておくことが大切です。

まずマンションに必要な修理の種類には、大規模修繕や修繕予防、原状回復修繕の3種類があります。大規模修繕は10~15年に1回行う必要があり、1回に200~300万円程度かかります。大きなお金が動くので計画的に用意しておくことが大切です。

修繕予防とは外壁のチェックや防水加工など、大きな修繕を未然に防ぐ為の対策です。これをしっかり行っていれば、修繕コストを抑えられるというメリットがあります。

原状回復修繕は、共用部分の修繕や退去時のクリーニング料、室内内装の整備です。一般的に3年に1回程度のスパンで行われ、20万円以下で行われることが多いです。

これらの修繕コストに対応するためには、収支計画の他に修繕計画も立てておくことがポイントになります。修繕が必要な箇所を項目ごとに分けて、かかる料金と時期を一覧にするといいでしょう。これらの費用は家賃収入から毎月コツコツと積み立てていくのがおすすめです。

 

東京でマンション経営を始める場合、住宅ローンを利用すれば初期費用は500万円程度になります。しかし突発的なトラブルに対応できるように余裕資金を用意しておくことも大切です。またマンション経営を始めた後も修繕費がかかるので、しっかり計画を立てて用意しておくのがいいでしょう。

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