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マンション経営は副業にあたらないってホント!?注意点は?

公開日:2019/12/15  最終更新日:2019/11/26


最近はサラリーマンでも副業を始める人が増えていて、民間企業でも解禁する動きが見られます。それでも多くの会社は就業規則で社員が本業とは別に収入を得ることを禁止していますし、公務員は法律で明確に禁止されています。ですがマンション経営は、条件次第では就業規則や法律で定義される「副業」には該当しない場合があります。

マンション経営が副業に該当しない理由とは

一般的に会社員や公務員は副業が禁止されていますが、これは本業の業務に支障をきたすという理由によります。言いかえると、別のことを行って本業の業務に支障をきたさなければ問題はありません。問題は収入を得ることではなく、会社や役所の仕事に支障が出るかどうかという点です。

所有する物件を他の人に貸して家賃収入を得たとしても本業の仕事に支障をきたすとみなされないケースが多いので、会社の就業規則や公務員に関する法律に抵触しません。自分や親が所有する不動産物件で使用していない部屋を他の人に貸し出すといったことは、昔から普通に行われてきたことです。

副収入を得る目的で不動産物件を入手して投資を始める場合も、就業規則や法律に抵触しないとみなされる場合があります。例えば地方に住んでいる人が東京や大阪などの都市部にある物件を入手して不動産投資をする際に、専門の会社に委託をして実務を丸投げするケースがあります。このような方法であれば手間や時間を取られることがないので、本業に支障が出ることはありません。

このため東京から離れた地方に住むサラリーマンが、東京都内のワンルームマンションやタワーマンションを購入して賃貸業務を委託するケースが増えています。

職業選択の自由は憲法で保障されており、仕事のお昼休みや就業後の時間は誰からも拘束されることなく自由に使うことができます。就業時間中に他の仕事をすることは論外ですが、就業時間外に本業に一切影響しないような活動をすることは本人の自由です。

サラリーマンや公務員がマンション経営をする際の注意点とは

基本的にマンション経営で収入を得ることは、会社員や公務員が禁止されている副業には該当しないとみなされます。ただし、本業に支障が出る方法であれば不動産経営をすることが問題になる場合があるので注意が必要です。

民間企業では明確な基準が設けられていないケースがほとんどなので、このような場合は常識の範囲内で判断をすることができます。場合によっては、書類作成や物件の管理などの仕事を家族・親戚などに手伝ってもらうことができるかもしれません。

別の注意点として、本業とは別に得られた収入は会社や役所の年末調整とは別に確定申告が必要になる場合があることです。不動産経営で得られる年収が20万円以下であれば確定申告は不要ですが、20万円を超えると所得税の申告をしなければなりません。

住民税が給料から差し引かれるサラリーマンであれば職場に副収入の存在を申告するか、給料の天引きとは別に個人的に住民税の増額分を納める必要があります。これに加えて法人化せずにマンション経営で副収入を得る場合には収入額に応じて税率が高くなってしまうので、節税対策を講じることも大切です。

サラリーマンや公務員が個人的にマンション経営をする場合は、本業に影響がない程度にすることや税金の申告をきちんとおこなうように十分注意しましょう。個人事業主だと本業の収入と一緒に所得税が課税されるので、節税対策も必要です。

公務員がマンション経営をする際の注意点とは

公務員がマンション経営をすることは可能ですが、いくつかの条件があるので注意が必要です。「人事院規則14-8」によると一定の規模以下であれば公務員でもマンション経営が許されており、この基準に注意するようにしましょう。

人事院規則に定められている一定の規模というのは、5棟10室以下・不動産経営で得られる収入額が年間500万円以下、の2点です。これらの条件の範囲内であれば、不動産投資で副収入を得ることが許されていると考えることができます。

5棟10室というのは、アパートなどで独立した建物の数が5棟以下またはマンションの部屋であれば10室以下を意味します。東京などの都市部で安価なワンルームマンションに投資をする場合でも、合計で10室を越えてしまわないように注意しましょう。

不動産経営で得られる収入が、年間500万円以下になるようにする必要もあります。ちなみにマンション経営は家賃を自分で決めることができますし固定費も決まっているので、収入額をコントロールすることは簡単です。

公務員がマンション経営をする際に注意すべき別の点は、節税目的で会社を設立する際に役員に就任することです。公務員が会社の役員を兼任すること自体は禁止されていませんが、国家公務員法104条では「内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する」と定められています。法人化した際に役所の許可を得ずに役員に就任すると違法行為になってしまうので、十分注意しましょう。許可を得るのが面倒であれば、家族や親族に役員になってもらう方法があります。

 

副業禁止のサラリーマンや公務員でも、マンション経営であれば副業とみなされないので副収入を得ることができるというメリットがあります。ただし、本業の仕事に支障をきたさないようにする必要があり、公務員は法律で一定の基準が定められていることに留意しておきましょう。

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