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マンション経営は立地が命!立地選びのポイントとは?

公開日:2019/12/15  最終更新日:2019/11/26


安定した収入が見込めるマンション経営は立地が命です。東京でマンション経営を考えている方は、立地の良い場所を探す必要があります。

立地にも様々な要素があり、なるべく多くの有利な点を探すことが重要なのです。最寄り駅までの距離に加え、近年は災害に強いことも立地の要件となっています。これらを総合的に判断する必要があるのです。

何よりも必要な最寄駅からの近さ

東京でマンション経営をする場合、何よりも優先されるのが駅からの近さです。不動産は駅からの距離により徒歩時間を算出するので、駅からの距離が重要となります。

以前は最寄り駅から徒歩10分が立地の条件とされてきた時代がありましたが、近年は10分より短いことが要求されるのです。その条件を外れた場所は選ばれ難く、入居者を集めるのは大変となります。

さらに立地では、買い物ができる店舗が利用しやすい位置にあることが求められます。コンビニやスーパーなど、種類の異なる施設が複数あることが条件となるのです。入居者の家族が通える学校や病院も必要とされるでしょう。特に文教施設が集まる地域は有名校が近いことなども条件となることがあります。

公園などの自然環境はあった方が良いものの、単身者がターゲットとなる場合は気にしなくて良い場合もあるはずです。入居者の階層に合わせて立地を変える視点も大切となります。

近年は都心でも治安の悪化が問題となることが増えてきました。治安は周辺の環境が決定的に重要となる他、通勤や通学で通る経路の周辺の環境も問題となることがあるのです。

東京で求められる条件を考慮して、安全な場所を選ぶことが必要となります。マンション経営がうまくいくかどうかは、入居率を高く維持できるかどうかにかかっています。ターゲット層を見極めて、要望を満たすことが求められます。

環境変化で注目される災害に強い立地

東京のマンション経営では、災害の問題が重視されることはあまりありませんでした。しかし近年、災害に対する安全性が重視されています。そのため、場所選びでは地震や水害に遭いにくい場所を探すことが大切となります。

地震はいつどこで起きるかわかりませんが、地盤により被害の程度が異なります。東京の地盤はインターネットによる検索である程度は知ることができます。一般に東部の低地は地盤が悪く、山の手は良くなるのです。さらに、多摩地区ではかなり地盤が良い場所があるのがわかっています。選択にあたっては、立地と共に地盤の良さも考慮することが大切です。

水害の浸水域はハザードマップで知ることができます。洪水被害の予想はその地点の標高を元に想定されているので、実際の被害とかなり近くなるのが一般的です。マンションでも浸水高さによってはかなりの被害が想定されるので、考慮する必要があります。賃貸物件の入居者は水害での被害を軽視する傾向にありますが、オーナーは実際の水害で大きな被害を被ります。

マンション経営においては保険によるリスク管理が必要ですが、それ以前に水害に遭いそうな場所を選ばないことが大切なのです。災害に強い場所を選ぶことで、各種の保険料を節約することが可能となります。それにより経営そのものが健全になり、継続した安定を確保できることになります。

考えておきたい建築法規による規制

東京でマンション経営をする場合は、建物を建てることができる敷地を選ぶことが必要となります。建物はどの場所でも建築可能なわけではなく、建築基準法による規制をクリアすることが求められるのです。

さらに用途地域が細かく定められ、そこに建つ建物の用途を規制しています。中高層のマンションは低層住居専用地域では建てるのが難しく、中高層住居専用地域や住居地域等で可能となります。商業系の地域や一部の工業系の地域でも建築が可能ですが、周辺の環境は用途地域によって異なるので、十分な配慮が求められます。

建築基準法の規制は用途や面積だけでなく、建物の高さにも及びます。道路斜線を始めとする高さ制限や日影規制もあるので、注意することが必要です。建築の規制は建築基準法以外にも、都市計画法や条例等があります。

市街化調整区域はマンションを建てるのがほとんど不可能な地域です。都市計画区域内では道路に接していない場所では建築することができません。道路かどうかの判断は建築基準法に定める定義によります。現在建物が建っている場所でも、要件を満たしていない道路にしか接していなければ、マンションを建てることができません。

東京でマンション経営をする場合は、再建築不可の敷地に引っかからない注意が必要なのです。建築の知識は建築士などの専門家の知恵を借り、判断することが大切となります。

 

東京でマンション経営する場合は専門家の協力が必要ですが、任せっきりでは失敗するケースがあります。敷地を最終的に選ぶのは事業主なので、責任は重いと言えます。土地選びでは立地条件や災害への遭いにくさを考慮し、建築基準法を知った上で適切な判断を下すことが求められます。

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