売買できる？所有者不明の土地がもたらす不動産投資への影響とは

所有者不明の土地は日本全国にあります。その広さは九州地方の面積よりも広いといわれていて社会問題となっています。政府もこの問題を解決するために基本方針を発表するなど、今後もますます政府が介入する場面が増えるでしょう。不動産の売買にも影響が出るので、対応方法も見ていきましょう。

社会問題となりつつある所有者不明の土地

所有者不明の土地は田舎や農地だけの問題ではなく、都市部でも問題になっています。どのように問題になっているのか、見ていきましょう。

相続登記の未登記が大きな原因とされている

相続登記は義務ではなく任意なので、名義人を変更せずにそのまま放置しているケースがあります。しかし、土地や建物の所有者が不明のままでは、売却や開発などというような行動がとれません。新たに土地や建物を使用したくても使用するのが難しい状況になります。現在、そのような土地は日本全国に存在していて、その広さは九州地方の面積よりも大きいといわれています。こちらは空き家問題と同じく社会問題として扱われています。

長く放置されている土地が多い

50年以上も登記されていない土地は、大都市で6.6％、中小都市で26.6％というデータが存在します。なかには90年以上も登記されていない土地があります。多くは名義人が亡くなった後に手続きせずにいるので、このような状態になっています。

固定資産税を支払いたくない人もいる

登記すると支払い義務が発生する固定資産税を支払いたくないという理由で、登記しない人が存在します。また、建物管理費なども支払わなくてはいけないため、意図的に登記せずに放置しています。

不動産売買・投資への影響は？

所有者不明の土地は不動産売買や投資への影響はあるのでしょうか。結論から申し上げると、土地や建物の所有者が分からないだけで、次の行動がとれずに困っている人がいます。ここでは、所有者不明の土地があることで出る不動産売買・投資への影響について説明します。

不動産売買にも影響している

このような話は田舎や農地だけの問題ではありません。事実、都市部においても問題が顕在化しています。手続きに多大な時間と労力を割かれるため、こちらの問題は早期に解決する必要があります。

境界を確定できない恐れがある

物件を売却するときに影響します。たとえば、隣の土地を所有している人が不明の場合は、境界を確定できないことが予想されるからです。これにより物件の売却に時間を要してしまいます。最悪の場合はビジネスチャンスを失うことになるでしょう。

政府はどうやって対応しているのか

社会問題として取り上げられるようになったことがきっかけで、政府はこれまでの法律を改正しました。専門家がより介入できるようになっています。問題が顕在化したことから、政府は基本方針を公表しています。

現在は相続登記の義務化が検討しているので、これまでのように任意で手続きをしていた時代は終わりを迎えるでしょう。そして、これまで以上に法律の改正や新しい制度が導入される見通しとなっています。今後も法律の改正などは進むでしょう。

不動産のオーナーはどんな対応をすべきか

不動産のオーナー側でも時間と労力はかかりますが、解決できないわけではありません。ただし、個人ですべてを解決するのは難しい場合があるので、そのような場合は専門家に依頼しましょう。ここでは、不動産のオーナーは所有者不明の土地に対してどんな対応をするべきなのか説明します。

登記内容の確認

まずは権利関係の把握から行います。現状を知らないまま行動しても正しい結果に結び付くとは限らないからです。登記内容を確認することで、所有者の情報を知れます。また、抵当権や仮登記のなどの担保権の設定状況などを確認します。

これらを紐解くことにより、権利関係を理解できるので、今後必要な手続きが分かります。また、境界を確定できないトラブルが後を絶たないので、隣の土地との境界を調査するため公図の取得や地図の取得を検討します。そして、境界を確定するために必要な手続きも実施するようにします。

所有者および相続人の調査

所有者が現在も登記内容に記載されている住所に所在している保障はありません。所有者が亡くなっている可能性もあります。厄介なことに、登記内容を確認するだけではそのような情報が分からないということです。住所の変更手続きなどがされていないと、相続人を調査する必要があります。現在の相続人の状況を知るために、自治体から住民票を取得する必要がありますが、個人が他人の住民票を取得できません。このような場合は専門家に依頼することを検討しましょう。

不在者財産管理人の選任

所有者不明の土地を売却するためには、不在者財産管理人を選任する必要があります。こちらは家庭裁判所に申し立てを行います。所有者が不明のままでは事が進まないので申し出を行います。

相続財産管理人の選任

こちらは必ず実施するわけではありませんが、必要により相続財産管理人の選任を行います。こちらも家庭裁判所に選任してもらうかたちになります。相続人は存命しているものの、相続を放棄している場合にもこちらの手続きが必要になります。

まとめ

日本は面積の7割を山地が占めているので、非常に狭い国です。そのような国土の特性があるなかで、九州地方よりも広い土地が所有者不明であるという事態を早期に解決するべきでしょう。不動産のオーナーとして対応できないわけではありませんが、根気と労力が必要です。そのため専門家に依頼するほうがよいでしょう。本来の自分の業務を圧迫しないようにしてください。