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後悔したくない!マンション経営で失敗した人の特徴を知っておこう

公開日:2020/01/15  最終更新日:2020/01/23

安定した収入を得られ、老後の備えにもなるなどの理由で投資としてマンション経営を選ぶ人も増えてきていますが、必ず儲けが出るものではないので失敗して後悔する人もいます。東京でマンション経営を行って失敗した事例の特徴を把握しておき、どのような点に注意するべきなのか理解すると良いでしょう。

無理に新築のマンションで経営をする

東京のマンション経営の失敗の事例で見られるのが、経営する物件を新築にすることです。自分が所有して居住すると考えた場合には新築の物件は魅力的に感じられますが、賃貸物件でも新しい物件の方が設備が整っているので好まれますが、元々人の出入りが発生するものなので購入時に中古であっても問題ありません。

家賃についても築年数が同じであれば変わりがないので、気にしなくても良いでしょう。問題点になるのは購入価格が高額になってしまうことで、もし収益が想定していたよりも低いので途中でマンション経営をやめようとしたときでも、売却額が大幅に低下して赤字になってしまい、売りたくても売れずに後悔する状況に陥ることがあります。

この原因がマンションそのものの価値に加えて販売するための経費なども上乗せされているためで、どれだけ建築から日の浅い物件であっても売り出す際には7割程度まで価値が低下することが多いです。しかし、中古であれば元の所有者と買い手との間で交渉して価値が決められるため、このような上乗せが存在せず、適正な価格で購入することが可能です。

また、初期投資額が少なくなればローンを組む場合でも金額を抑えられ、投資効率も向上するなどのメリットがあります。中古と聞くと入居率が下がるのではないかという不安がありますが、無理に新築を選ぶよりも安全に経営できます。

節税効果ばかり意識して収支のシミュレーションをしない

東京でマンション経営して失敗した事例の特徴に、節税効果があるなどの説明を聞いただけで利益が出ると考えてしまい、収支のシミュレーションをしなかったために赤字になっているものがあります。

マンション経営では建物の減価償却やローンを組んでいればその分を利益から経費として差し引けるので、実際に節税効果はありますが、影響するのは最初だけであり、数年経過すると管理費や修繕費、固定資産税や都市計画税などの維持費が大きくなってくるので注意が必要です。

例えば順調に入居者が集まって満室になり、収支も黒字化して安心していたところ、大規模修繕のために大きな支出が発生して赤字に転落することがあります。その時点で黒字になっていたとしても、長期的に考えると実際には赤字になる状況があるので将来発生する維持費などを正確に見積もれるようにしましょう。

修繕は軽視することができないもので、もしお金に余裕がなくていつまでも放置していると、汚れや設備の老朽化による不調などが目立ち始め、入居者が集まらなくなります。こうなると空室が発生しやすくなりますが、空室ができても維持費は変わらないので収益が低下してさらに余裕がなくなる悪循環に陥ります。

マンション経営を初めて行う場合にはどのような支出があるのか把握するのは難しいですが、不動産会社に相談して教えてもらうと安心です。

借り入れが大きすぎたり立地が悪いなどの事例

マンション経営では高額の物件を購入するため、現金で一括払いするのは簡単なものではなく、ローンを利用するのが一般的です。ここで問題になるのが借り入れ額であり、適切な金額になっていれば毎月の返済額と家賃収入が釣り合う程度になるのでそれほど危険性はありません。しかし、全額を借り入れにするフルローンなどはそれだけ利息も大きくなるため、想定外の修繕などが発生したときに対応が難しくなります。

頭金がなくても売却可能な資産が用意されていれば対応できますが、そうでなければマンション経営が破綻する恐れもあるので注意しましょう。 マンション経営では立地も重要になり、人口の多い東京であっても例外ではありません。想定される利回りが高くても入居者がいなければ収益を得ることはできず、駅から遠すぎる物件などは失敗する可能性が高いです。

実際に購入する予定の物件の下見をして、自分自身がそこで生活していきたいと思えるものか確認すると良いでしょう。また、立地が良くてもその地域に合う物件でなければ入居者を集めるのは難しくなります。周囲に大学が多く、高級な店もほとんどない地域でファミリー向けの家賃が高いマンションを賃貸に出しても需要との不一致が起きます。

なお、需要の見極めの際に特定の1つの要因だけに頼るのは危険です。大学や企業の工場などは移転する可能性があるため、複数の要因から考えることが重要です。

 

新築なら需要が高い、節税効果があるから利益になるなど安易な考えで収支のシミュレーションを十分に行わないことなどがマンション経営で失敗して後悔する人の特徴に多いです。どのような物件を選ぶのが適切なのか、維持費には何があるかなど不動産会社に確認して対策しましょう。

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