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原状回復工事は借主と貸主、どちらが負担するの?

公開日:2022/02/15  最終更新日:2022/02/25


原状回復工事は引っ越す際に行う工事のことで、借りる前の状態に戻すことを指します。しかし実際、原状回復工事はトラブルのもとになりやすいとされているのです。そこで今回は原状回復工事のトラブル事例と、トラブル防止策についてお伝えします。原状回復の負担についてわからないことがある人はぜひ参考にしてください。

原状回復はトラブルになりやすい

原状回復は借主と貸主との間でトラブルが起きやすいもののひとつ。原状回復工事は原則貸主と借主双方が負担しますが、「故意・過失」の割合によって負担の額が変わってくるため、借主と貸主の間で負担の差異が起こるのです。

原状回復は、借主の故意的な損耗や傷は借主が元通りにすることとなっているため、故意につけた傷などは借主の負担が大きくなります。ここでは借主の負担が大きくなる例として、

・タバコ・ヤニ汚れ
・結露や雨による色落ち・しみ・カビ

について紹介します。

タバコ・ヤニ汚れ

借主負担になりやすい例として、タバコによるヤニ汚れがあるようです。室内で喫煙をすると白い壁が黄ばむことがあるため貼り替える必要があるでしょう。加えてタバコの匂いもついてしまうため、室内でタバコを吸う方は注意が必要です。

結露や雨による色落ち・シミ・カビ

住宅の汚れやカビを放置することは、ガイドラインに定義されている「善管注意義務違反」に該当し、借主の負担を増やすことになります。窓から雨が吹き込んできたことによるシミや色落ち、結露を放置したことによるカビ・シミは借主負担になりやすいため、その都度掃除を心がけましょう。

まずは国土交通省のガイドラインをチェック

賃貸住宅では原状回復工事を巡って貸主と借主との間でトラブルが起きやすくなっています。原状回復工事のガイドラインには、原状回復工事の費用負担のルールやトラブルが多い実例の判断基準、トラブルを未然に防ぐリストなどが書かれています。ここではガイドラインの費用負担ルールについてお伝えしましょう。

費用負担ルール

ガイドラインでは原状回復工事を以下のように定義しています。

「貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という)を復旧すること」簡単に言い換えると借主が故意につけた傷や、使用方法を超えるような使い方をして傷や汚れをつけてしまった場合には、入居時の状態に戻しましょうというものです。

また、原状回復工事は以下のように貸主負担・借主負担が区別されています。

・貸主負担
経年劣化、通常摩耗例)家具の設置による床のゆがみ、日光等による畳や床の変色

・借主負担
借主によって生じた傷や汚れ、借主が放置したことによるカビや汚れ
例)煙草による焦げた跡、引っ越し作業での傷、結露を放置したことによるシミ・カビ

トラブル防止策

特約を追加するか考える

原状回復に関する特約には「原状回復特約」「ハウスクリーニング特約」があります。原状回復の原則は経年劣化・通常摩耗は貸主負担、借主の故意での損失や、善管注意義務違反、使用方法を誤った損耗などは借主負担となっています。しかし、原状回復特約やハウスクリーニング特約を結んでおくと、経年劣化や通常摩耗の補修費も借主負担とできるため、貸主の負担を減らすことが可能です。

特約が有効になる要件

しかし、原状回復特約やハウスクリーニング特約などの特約は貸主に取ってはメリットになるものの、借主にとっては不利になる契約といえます。貸主の立場が上になれば契約を無理に結ばれてしまいますよね。

そこで借主が無理な契約を結ばれないよう裁判所は借主に一定の要件が必要になると示しています。要件は以下のとおりです。

・特約の必要性があり、暴力的でないなどの客観性・合理的理由が存在すること
・貸借主が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を追うことについて認識していること
・貸借主が特約による義務負担の意思表示をしていること

また、上記のような要件を満たす特約にはいくつかの判断基準があります。次の見出しで詳しく解説します。

特約の判断基準

特約を有効にするためには賃貸契約を結ぶ際に、賃貸契約書に記載をするか、入居者に口頭で説明する義務があるようです。また、入居者に費用を負担してもらう場合には「具体的な金額」「原状回復の種類」を明記しておく必要があります。

たとえば、「退去時には画鋲やピン跡が残らないようにすること:金額2万円程度は借主負担」「退去時にハウスクリーニングを行うこと:金額3万円程度は借主負担とする」などです。明記せずに、通常摩耗についても借主負担とすると書かれている賃貸契約書や特約は認められないことが多いため、注意が必要です。

 

今回は、原状回復工事の費用は借主か貸主かどちらが払うのかについて解説しました。後半少し難しい話もしましたが、結局は具体的に契約を取り決めて、汚れが付いたらすぐに掃除するということです。普通に生活していて付く汚れはほとんどは貸主が負担するため、故意に付けた傷はその都度直すことも大切です。引っ越し際に後味が悪くならないよう、トラブルを回避していきましょう。

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