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マンション経営が相続税対策になると言われている理由とは?

公開日:2020/03/15  最終更新日:2020/03/26

東京での土地などの相続税対策には、マンション経営が有効だと言われています。当記事では相続税対策として、マンション経営の仕組みとメリットを解説します。

相続人は相続を放棄しない限りは、被相続の対象となる財産をはじめ、権利と義務を自動的に受け継ぐことになります。現金や株券などの有価証券、そして土地や建物などの不動産が含まれます。

建物での相続は相続税を抑えられる

東京で土地を相続する場合は評価額も高くなり納税額も大きくなるものです。土地を所有することになっても、納税は原則として現金で行われます。その為十分な現金が手元にない場合は、早めに土地の活用を検討する必要があります。

課税割合は増加傾向にあり、一人当たりの平均相続税額も上昇しています。現金を相続する場合、評価額は100%となります。それ故、現金資産の全額が課税対象となるわけです。

一方土地・建物を相続する場合は、評価額が100%となることはありません。現金に比べてかなり低く評価されるので、土地・建物で相続した方が納税額を抑えられます。

土地の評価額の算出方法には、複数の評価方法が存在します。代表的なのは売買取引価格や地価公示ですが、相続税の場合は路線価を用いることに決まっています。

路線価は路線に面した宅地1㎡当たりの標準評価額です。これは国税庁が毎年8月に発表するもので、路線価に土地の面積をかけたのが相続税の対象額となるわけです。

路線価は標準指標となる地価公示価格の8割の額となっています。それ故、現金よりも土地で相続した方が、納税額を抑えられるわけです。さらに、建物として相続すると、土地で相続するより評価額が軽減されます。建物の評価は固定資産税評価額が使われ、建築費用の6~7割ほどになります。それ故、土地で相続するよりも建物で相続した方が、納税額が抑えられると言えます。

マンション経営は安定収入が期待できる

マンションの建築費用を金融機関から借り入れる場合、債務控除が適用されます。これは相続税の額を決める際に、プラスの資産からマイナスの資産を差し引くものです。

マンションの建築の費用をローンで調達すれば、借入金はマイナス資産として算出されます。その分は相続資産から控除され納税額が軽減されることになります。

何よりも、マンション経営は節税効果だけに留まりません。東京のマンションを賃貸に出すことで、安定的な家賃収入が見込まれます。不測の事態が発生した場合でも、家賃収入があれば家族は安定した生活を送ることが出来ます。

マンションはアパートよりも室数が多く、リスクを分散しやすいメリットがあります。但し建設費用はアパートより高額になるので立地やターゲットの設定には慎重の臨む必要があります。

一方、マンションはRC造やSRC造なので、建物自体の耐久性はアパートよりも格段に高いのが一般的です。その分資産価値を維持できるので、将来的な売却の際にもメリットがあります。

金融機関側も建物の耐用年数を考慮して、返済期間を決定する傾向があります。その意味でも、マンション経営は資金を借りやすいと言えます。また、ローンの返済期間が長ければ、月々の返済額も抑えられるわけです。

加えて、建物の耐用年数は減価償却にも関わります。耐用年数が短ければ、1年ごとの償却率は高くなります。それに対して耐用年数が長ければ、長期間にわたり減価償却できるメリットがあります。

室数を増やすことで空室リスクを抑えられる

東京でのマンション経営で一番のリスクは、空室が発生することです。但しマンションは室数が多いので、リスクを分散できます。空室自体は入居者の都合次第であり、どんなに良好な管理をしても避けて通れません。入居者の出入りが頻繁な地域では、ワンルームマンション等も選択肢となります。

入居者の数を増やすことで退出リスクが分散され、新たな入居者の受け入れも期待できます。加えて、ワンルームマンションは投資対象としても人気があり、サラリーマンなども投資目的で賃貸契約を結ぶケースが増えています。

ワンルームマンションの1室を借りた投資家は、自ら入居者を探すことになります。それゆえ、オーナー側としては入居者を探す手間も省けるわけです。

マンション経営を始めるには、建設会社や設計会社に相談する必要があります。それぞれの会社が、専門のコンサルタントを擁しています。コンサルタントと共に、土地の大きさや立地を考慮して、建物のタイプや規模等を決めることになります。

マンション経営の代表的なモデルは、家賃収入を主な収益源として設定します。そこから、ローンなど借入金の返済や諸費用を捻出します。その残りが利益となり、一年間で得られた利益に対しては、所得税が不動産所得として課せられます。

諸費用の中には固定資産税をはじめ、修繕費や管理費、そして各種税金が含まれます。因みに修繕費は家賃収入の5~10%ほどで、管理費は5%が目安となっています。

 

東京でのマンション経営は相続税対策として有効なのに加えて、安定収入が得られるというメリットがあります。土地や建物を資産として残せるので、万が一の際にも安定した暮らしが期待できます。室数を増やすことで退去リスクが分散され、入居者の増加も期待できます。

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