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減価償却の仕組みとは?正しく理解して経営に活かす!

公開日:2020/02/15  最終更新日:2020/02/21

マンション経営で利益を増やすためには、入居者を募集して家賃収入を得るだけでなく、会計処理をする際に建物などを取得した費用を経費として計上し課税額を減らすことも大切です。

しかし、経費に組み込める資産の中には、1年で全額を償却できるものもあれば、数年かけて償却しなければいけないものがあります。それが減価償却です。

経営者なら減価償却とは何かを理解しよう

東京でマンション経営をするならば、減価償却費は必ず計上しておくべきものです。では、この減価償却とは一体何かというと、購入した資産の中で長期間にわたって使う、かつ年月が経てば劣化していくものの費用を耐用年数で割って経費として計上する会計処理です。土地や骨董品、ゴルフの会員権などは価格の変動はありますが、経年劣化による変動は起こりませんから対象外です。

なおソフトウェアのように物質ではなくデータであっても、経年劣化が生じます。販売されてから何年も経てばそこに使われている技術や情報は価値を失っていくからです。このように形を持たない無形固定資産も減価償却できます。

耐用年数はその資産が使える年数のことを言い、税法では資産ごとに細かく年数が定められています。それが法定耐用年数です。経費として計上するときには、その法定耐用年数を基準に計算を行います。

では、長期間使えて経年劣化が起きる資産はなんでも減価償却費として計上できるのかというと、取得金額が10万円を超えるかどうかが基準になります。10万円未満であれば、何年も使う資産であろうが1年で全額を償却できる消耗品に分類されます。

そして10万円以上20万円未満の場合には、3年かけて償却していく一括償却資産を選択することができ、30万円未満の資産は、青色申告をしていれば特例で一括での償却も選べます。

30万円を超えた資産については、すべて法定耐用年数に合わせた償却をしていきます。 マンションの取得費用は、30万円を超えることは確実ですから一括で償却することはありません。それ以外の費用については、個別で判断します。

マンション経営における減価償却

東京のマンション経営では、いかに減価償却を活用できるかが鍵です。償却できる期間の基準である法定耐用年数は、建物の構造によって変わります。たとえばRC造のマンションであれば47年、鉄骨造であれば34年となります。つまり、この期間は、実際に支払いをしていなくても、経費としてマンションの購入費用を計上できるので、家賃収入から差し引けば税金を支払う額が減ります。

計算のやり方では、取得費用を法定耐用年数で割る定額法と、毎年一定の割合で求める定率法があります。定額法であれば何年経っても減価償却額は一定ですが、定率法では最初は多く後期になるほど少なくなります。ただし、平成28年4月1日以降にマンションを取得したときには、定額法だけしか選べなくなりました。これから東京のマンション経営をするのであれば、その点は理解しておきましょう。

なお、ここまでは新築のマンションを購入したときのことを想定していますが、マンション経営では中古の物件を購入して、リフォームやリノベーションをして貸し出すということもあります。そのとき、新築とどう違うのかというと法定耐用年数が変わってきます。

中古マンションだと法定耐用年数がとっくに過ぎていることもあり、その場合には法定耐用年数の2割を設定できます。まだ法定耐用根数が残っているならば、経過した年数を引いてから、経過年数の2割を足して計算します。ということで、中古マンションでも減価償却ができますから、ある程度の節税効果は期待できます。

減価償却を考えた物件選びをしよう

東京でマンション経営を成功させるためには、良い物件を手に入れることが重要です。そこで入居者が入りやすいというだけでなく、長期にわたって減価償却で節税できるとことも注目をしたほうが良いでしょう。法定耐用年数は構造によって変わりますが、鉄骨造は骨格の厚さによって19年から34年と変わってきますし、鉄筋コンクリート造と鉄筋鉄骨コンクリート造では47年と決まっています。

最近は鉄筋コンクリート造と鉄筋鉄骨コンクリート造が主流ですから、新築の物件を購入するときには法定耐用年数の違いはあまり気にする必要はないでしょう。ですが、中古の物件を購入するときには鉄骨造も候補に入るかもしれないのでよく考えたほうがいいです。

それから、減価償却費には建物だけで経年劣化が起きない土地は考慮しません。ですから売却価格において、建物価格の割合がどのくらいなのかを調べておきましょう。当然ながら建物価格の占める割合が多いほど、減価償却費として計上できる金額が多くなり節税が出来ます。

でもそこで注意しなければいけないのは、建物価格の占める割合を高めれば、売却価格も上がってしまう点です。取得費用が大きくなれば、黒字になりにくいということですから節税ができても結果的には損をする可能性があります。そういう事も踏まえて、興味を持った物件の価格交渉をしなければいけません。

 

東京でマンション経営をするときには、減価償却費を活用することで節税が出来ます。これはマンションの取得費用などを法定耐用年数に応じて割り、何年も経費として計上できます。

法定耐用年数は建物の構造によって決まっており、新築と中古では計算が変わってきます。物件選びをするときには、入居者が入りやすいだけでなく、法定耐用年数の違いや売却価格で建物価格が占める割合などにも注目することが賢く節税できる方法です。

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