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マンション経営に必要な資金はどれくらい?内訳や相場について

公開日:2021/09/15  最終更新日:2021/06/14


近年では、資産運用の手段として「マンション経営を始めたい」と考える人が増えています。一時的に大きなローンを抱えたとしても、毎月入っている家賃収入は魅力的なものでしょう。そこでこの記事では、マンション経営に必要な資金はどれくらいのなのか?内訳や相場について解説します。マンション経営を考えている人は、参考にしてください。

マンション経営を始めるのに必要な資金

マンション経営を始めるためには、ある程度の資金が必要です。その中にはローンに組み込めない費用も多く、これらの費用はあらかじめ資金として準備しておかなければいけません。そこで、マンション経営を始めるうえで必要になる費用の内訳や相場について解説します。

物件費用

物件(マンション)の購入費用です。物件の中には、比較的低予算で購入可能な区分所有マンションや、1棟そのままのマンションなどがあります。また建築からスタートする場合は、木造、鉄骨、鉄筋コンクリート造のどれを選ぶかによって費用が異なるものです。一般的には不動産投資ローンを活用することとなるでしょう。

仲介手数料

不動産会社の仲介で購入したときの費用です。相場はありませんが、宅地建物取引業法で上限額が決まっています。200万円以下の場合は「物件価格(税抜)×5%+所費税」、200~400万円以下は「物件価格(税抜き)×4+2万円+消費税」、400万円以上は「物件価格(税抜)×3%+6万円+所費税」が上限額です。

収入印紙代

収入印紙は、不動産売買契約書と金融消費貸借契約書の締結で使います。印紙税は決められており、500~1,000万円は5,000円、1,000~5,000万円以下は1万円、5,000万~1億円以下は3万円です。

登録免許税・不動産取得税

登録免許税は、マンションを購入し登記する場合に必要な税金です。登録免許税はいくつかの種類に分かれ、ローン購入の所有権移転登記、担保にして抵当権を設定したときの抵当権設定登記(借入額の0.4%)、新築時は所有権保存登記(固定資産税評価額の0.4%)、建物表題登記などがあります。

また、マンションを取得すると「固定資産税評価額×4%」の計算で不動産取得税が課税されます。この税金は取得後すぐに通知されるものではありません。半年から1年後というケースが多く、金額が大きいので注意が必要です。ちなみに2021年3月31日までに購入したマンションについては税率が3%になります。

火災・地震保険料

万が一、マンションが火災や地震に見舞われ被害を受けたときのための保険です。火災保険は落雷や強風、地震保険は津波や火山噴火もカバーします。義務ではありませんが、万が一のときを考えると必要といえるでしょう。保険料は10年で3~5万円(ワンルームマンションの場合)程度が相場、火災と自身の両方では6~10万円程度が相場です。

司法書士などへの報酬

各種登記、売買契約の立ち合いなど、マンション経営は専門家の力を借りなければいけない場面があります。一般的には司法書士に頼むケースが多く、依頼をする場合は10万円程度の費用が必要です。

マンション経営の管理に必要な資金

マンション経営が始まってから必要になってくる資金です。運用後に必要な資金を無視して購入すると、思わぬ出費に悩まされることになるでしょう。正確な金額を出せない項目もありますが、ある程度の内訳や相場は把握してください。

税金関係

継続的に納める税金は、主に2つあります。ひとつ目は固定資産税で、毎年1月1日時点の所有者に「固定資産税評価額×1.4%」で計算した税金を課税します。

ふたつ目は都市計画税です。市街化区域内にマンションを所有している人に課税される税金で、一般的には「固定資産評価額×0.3%」で計算されます。ただし、税率については各自治体によって異なるので、購入する地域の税率はあらかじめ調べる必要があるでしょう。

修繕関係・リフォーム関係

マンション経営で避けて通れないのが、修繕や退去時のリフォームです。修繕に関しては主にマンションの規模、リフォームに関しては間取りなどが影響してきます。ただし、修繕はあらかじめ積み立てる修繕積立金、リフォームは敷金を利用可能です。

管理関係

共有部分の維持、家賃徴収などマンション全般の管理費用です。オーナーである自分が行えば費用は軽減できますが、副業であれば管理会社などに委託することが多いでしょう。費用相場は各管理会社で異なりますが、一般的には家賃の5%程度と考えておくとよさそうです。

入居者募集に関わる宣伝・仲介費用

入居者を募集するためには、仲介業者の利用が必要です。はっきりした費用相場はありませんが、家賃の3ヵ月分くらいが一般的な相場となっています。

資金計画の立て方

マンション経営には、購入前後にさまざまな費用が必要になってきます。収入と支出を洗い出し、キャッシュフローを計算することが大切です。購入前の資金はマンション価格の20%を目安に自己資金を確保し、そのうち10%はローンの頭金と考えておきましょう。余剰資金を頭金に充当する方法もあります。

しかし、緊急的な修繕などへの対応力は削がれてしまうので慎重に考えるようにしましょう。不動産投資ローンを契約する際は、金利の種類と借入期間を考えることが大切です。ローンは15~35年と返済期間が長くなる可能性が高いので、無理なく返済していけるプランを検討しておきましょう。

運営が安定したときは、将来的に繰り上げ返済をしてもよいかもしれません。繰り上げ返済をすれば、ローンの利息を減らせるだけでなく将来的な収益の改善も期待できます。マンションの運用もローン返済も長期になるため、資金計画も長期を見据えた計画の立て方が大切です。購入前の資金を最重要とする短期的な考え方は、収益の悪化を招くので注意してください。

 

今回は、マンション経営に必要な資金の内訳や相場について解説しました。マンション経営は、収入と支出を繰り返しながら収益を得るシステムです。収支のバランスが非常に重要になるため、資金の内訳と相場を把握し、無理のない資金計画を立てるようにしましょう。

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