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安定した収入を得たい!マンション経営の収入の目安は?

公開日:2020/01/15  最終更新日:2020/01/23

安定したマンション経営ができれば、不動産を上手に活用して収入を得ることができます。ただし、そのためには空室リスクを減らし、常に一定額の家賃を得なければなりません。東京で安定したマンション経営を行うにあたって、目安となる収入を得るための方法をさまざまな角度から見ていくことで、自分に合ったマンション経営につながります。

安定したマンション経営を阻止する大きなリスクとは

どのくらいの収入があれば安定したマンション経営ができているといえるかは、物件の規模や立地条件などによって大きく異なってきます。この差は、どのような物件を所有するかということにもつながってきますが、どちらにしても安定した経営に共通する要素は空室にならないということです。

空室があればその分だけ入ってくる家賃は減りますし、その一方で入居者を得るためには部屋を常に快適な状態に保つ費用と時間が必要です。入居者を見つけるための宣伝費用として、不動産会社に広告を打ち出してもらうといった対策も必要になることから、家賃が入らないのに出費だけが発生するという状態になります。

安定したマンション経営をするための最大の敵は空室リスクにあると言っても過言ではなく、毎月いくらくらいの収入があるかという目安を第一に考えるのではなく、まずは空室を作らないようにすることが大事です。 東京のような大都市は地方から出てきて賃貸暮らしをする人が比較的多いため、安定したマンション経営につながります。

その反面、条件のよい物件が東京の至るところにあるとなれば、どうしても奪い合いになってしまいますので、空室リスクも高まってくるでしょう。まずは空室を作らないことが安定したマンション経営につながることを考えると、東京で需要の多いエリアに物件を探すことが空室を生むのを遠ざける要素です。

差し引かなければならないお金を考える

収入を得るにはある程度の出費はやむを得ないところで、マンション経営においてはまずは物件を購入するための費用という、最も大きな先行投資用の費用が必要です。東京の人気の街で、さらに駅に近くて新しい物件を手に入れることができれば、おそらくほぼ満室になると考えられます。

この場合、ファミリー向けにするか単身者向けにするかで部屋数が異なりますが、東京で人気の街の駅のそばというのであれば、単身者向けで部屋数を多くした方が収入は増えるでしょう。駅前の不動産会社などに相談して物件探しをする人が多いと判断し、不動産会社と提携すれば空室が出来たとしてもすぐに次の入居者を見つけてくれる可能性が高まります。

不動産会社に入居者を見つけてもらったり、管理をはじめとして大家としてしなければならないことのすべてを委託する場合は、不動産会社に手数料を支払わなければなりません。管理委託料と呼ばれる費用で、家賃に対して5~7%に設定しているところがほとんどです。

マンション全体に対して支払うとしているところもあれば、入居者がいる部屋に対してのみ取る不動産会社もあり、安定した収入を得るにはこれらの費用の支払いにどのくらいかかるのかも考えておく必要があります。入るお金と出るお金が常に一定であることが、安定したマンション経営には欠かせない要素となってくるからです。

結局のところ収入の目安はどのくらいなのか

マンション経営の種類は大きく分けると2つで、投資用の分譲マンションを購入して人に貸して家賃を得る場合と、複数の入居者が入る一棟マンションを所有して経営をする場合です。

分譲マンションを1つだけ購入して投資用に貸し出して収入を得るのであれば、購入に際して組んだ住宅ローン返済分以上のお金を家賃として得ることが収入の目安となります。 ただし、賃貸マンションとして貸し出す以上は物件の修繕費用などを家主として持たなければなりませんので、修繕費用を蓄えておける家賃設定で入居者が見込めるかが重要です。毎月の返済額に上乗せするには2万円~3万円は欲しいところと言えます。

複数の部屋がある場合は、空室なしの状態で収入の目安を考えられるのが理想ですが、空室リスクも考慮して家賃設定をしておく方が安心です。空室になってもこのくらいの収入があればプラスになるし、修繕費用の用意もできるという家賃設定にするには、空室が何室まであっても大丈夫かを考え、周辺のマンションとの家賃を比較して設定する必要があります。

分譲マンションも不動産会社に依頼して管理してもらわないと、スムーズな維持管理が出来ないことを考えると、一棟丸ごと所有するにあたっても、不動産会社との契約せずに経営していくのは難しいでしょう。 どちらのタイプにしても安定したマンション経営にするには、物件を入手した場合のローン返済金額に、修繕費用をはじめとするさまざまな費用を加算した額以上の家賃が収入の目安となります。

 

安定したマンション経営で家賃収入を得たいというのは、マンション投資をする人の共通の思いですが、目安となる金額の設定はどのようなマンションなのかで大きく変わってきます。東京は比較的需要の多い街ですが、その代わりに競争も激しいだけに適正な収入の目安を考えることが、入居者を得られるかどうかの要因にもなります。

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