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マンション経営でよくあるトラブル事例とは?対策と合わせて知っておこう!

公開日:2019/12/01  最終更新日:2019/11/26


マンション経営は家賃という形で安定した収益を上げることのできる投資手法として、高い人気があります。ただ、いったん保有すれば何もしなくても配当金などが受け取れる証券投資と異なり、オーナーは日常的にさまざまな事務をこなさなければなりません。時には思わぬトラブルに遭遇し、対処を迫られることもあるので注意が必要です。

家賃の滞納は経営の根幹を危うくする

マンション経営にまつわるトラブルで最も多いのは、やはり入居者に関わるものです。すべての入居者が模範的な人物であればいいのですが、中にはルールを守ってくれない人もいます。また、入居した当時はきちんとルールを守っていたものの、徐々にルーズになってしまうというケースもあります。

具体的なトラブルの事例として挙げられるのが、家賃の滞納です。いくらマンション経営が安定した投資手法だといっても、きちんと家賃が支払われないのでは何にもなりません。特に家賃収入を返済に充てることを前提としてローンを組んでいるオーナーにとっては、自らの生活基盤を危うくしてしまうおそれがあります。

家賃の滞納を簡単に解決する手段というものは存在しません。滞納が発生したらこまめに督促を行い、それでも応じなければ連帯保証人への督促、物件の明け渡し要求、法的手段に訴えての財産の差し押さえなど、必要な手続きを1つ1つ進めていくより仕方ありません。

ただ、トラブルを減らす事前対策というものは存在します。それは、家賃保証会社を利用することです。家賃保証会社とは賃貸住宅に係る債務の支払い保証を請け負う専門事業者で、滞納が発生した場合はオーナーからの請求に基づいて代位弁済を行います。その後の取り立て業務は保証会社が引き継ぐことになるので、オーナーは家賃が回収不能になるリスクから逃れられます。

空き室の解消には経営努力が必要

入居者から家賃がきちんと支払われないというのは大きな問題ですが、そもそも入居者が見つからないというのもマンション経営を危うくするトラブルの1つです。トラブルというよりは経営の失敗と呼ぶべきかも知れませんが、ともあれ家賃収入はゼロ、しかしローンや税金の支払いはしなければならないということになると、損失ばかりが膨らんでしまいます。

東京は人口が多く、大学や企業も集中しているので、他の都市に比べると賃貸需要は高いものがあります。しかし、そんな東京にも不動産人気の高いエリアと低いエリアがあり、低いエリアでは空き室が目立ちます。また、人気の高いエリアでは新規参入するオーナーの数も多いため、競争の激化によって物件の稼働率が下がってしまうリスクがあります。

空き室トラブルを避けるための対策として重要なのは、まずはオーナーが自ら経営感覚を磨くことです。購入すべきマンションの選定から始まって、家賃の金額設定、設備の更新など、魅力ある物件にするためのさまざまなプランを考え、それを実行することです。

そうしたプランを独力で考えるのは難しい、というのであれば管理代行会社に一任するのもひとつの手です。専門会社であれば経営ノウハウの蓄積がありますし、入居者募集の広告掲出なども代行してくれます。 また、サブリースという制度を利用して物件を借り上げてもらえば、直接経営する場合に比べて家賃の額が減ることはありますが、月々の収入は安定します。

入居者同士のトラブルにも注意が必要

マンションは1つの建物の中に複数の世帯が入居しているので、いろいろな人間関係が生まれます。そのため、時には入居者間でトラブルが発生することがあります。特に東京は国内のいろいろな地域から、時には海外からも人が集まって来るので、価値観や生活習慣の違いがトラブルに発展するケースがあるので注意が必要です。

入居者同士のトラブルはあくまでも当事者間の問題なので、オーナーは基本的には傍観者の立場でいても差し支えありません。しかし、時には入居者から相談をもちかけられることもありますし、騒動がエスカレートして退去者が出るなどの事態にでもなれば、経営の不安定化にもつながります。また、水漏れなど設備の故障が原因となっている場合は、オーナーも無関係というわけにはいきません。

こうしたトラブルを回避するには、物件の日常的な管理をしっかり行うことが大切です。マンション内の人間関係に変化はないか、設備に問題は生じていないかなど、ソフトとハードの両面に関して現状をきちんと把握しておくようにします。

また、オーナーが入居者と積極的にコンタクトを取り、マンション内のコミュニケーションを円滑にしておくことも、一定の抑止力になります。他に仕事を持っているなどして自力でやるのは難しい、というオーナーであれば、管理代行会社に任せるのもいいでしょう。さらに、こうした対策を講じてもトラブルが避けられなかった時は、弁護士などの専門家に任せるのが賢明です。

 

家賃の滞納、空き室、入居者同士の諍いといったトラブルを円満に解決するために共通して言えることは、未然に防ぐための対策が重要であるということと、必要とあれば専門家に任せるということです。東京には、こうしたトラブルの解決をサポートしてくれる専門事業者がたくさんいます。

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