不動産投資とマンション経営は同じ意味？混乱しないために違いを確認！

不動産投資とマンション経営は同じような意味として使われることもありますが、実際はどうなのでしょうか？世の中には情報があふれていて、不動産についての情報を得るときに不動産投資のものかマンション経営のものかわからない場合があり、自分の欲しいものではないこともあります。ここでは両者の違いなどについてご紹介します。

不動産投資とマンション経営の違いとは

不動産投資とマンション経営を比較して見てみましょう。

不動産投資

不動産の現物に投資することを不動産投資といいます。具体的な資産運用の方法としては、購入した部屋を貸して家賃収入を得たり買った物件を高い値段で売って売却益を得たりすることです。老後の年金対策としても注目されているため、20代や30代で始める人も増えています。株や投資信託などほかの投資方法との共通点としては、リスクに対する考え方や利回りの重要性、さまざまなテクニカル指標を使った分析などがあります。

株式やFX、投資信託と比べるとミドルリスク・ミドルリターンな投資であることが特徴のひとつです。不動産価格が下落している時期に不動産を購入すれば、家賃収入を得てしばらくした後に売却すれば売却益も得られることがあります。

マンション経営

マンション経営は、マンションやアパートなどの不動産を所有して、他人に住んでもらい家賃収入を得ることです。不動産投資との違いは売却益がないことです。最初に不動産を購入する必要があるため大きな初期費用がかかりますが、安定した収益が期待できる方法です。

物件には大きく分けて1棟マンション、１棟アパート、区分マンション、一戸建ての4種類があります。得た家賃収入はすべて自由に使えるわけではなく、管理費や修繕費などの経費や固定資産税や都市計画税、所得税などが差し引かれることを覚えておきましょう。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資には多くのメリットがある反面、デメリットもあります。どちらも理解したうえで投資を行いましょう。

メリット

・節税効果

不動産投資で得た収入から減価償却費や金利、固定資産税、都市計画税などの必要経費が差し引かれるため、節税効果があります。また、赤字もほかの所得税などと損益通算することで住民税や所得税などの節税ができます。

・安定収入

部屋を借りるときは通常2年といった年単位で借りるため、長期的な収入を得られます。賃料が大きく下がることもないため、賃料収入は安定収入になることが多いです。

・私的年金

ローンを完済した後は、家賃収入を年金の代わりに充てられます。将来受け取る年金額と実際の生活費用には差があり、一般的に老後には2,000万円ほどを準備する必要があるといわれています。貯蓄のみで将来に備えるのはなかなか難しいため、公的年金の足しになるものとして不動産投資に注目が集まっています。

・相続対策

相続財産の評価をする際に、現金の場合、残される金額そのままを相続財産とみなされます。一方、不動産の相続財産額は時価よりも低く評価されるため、現金の場合と比較して課税額が下がります。

・保険として活用

ローンを利用して投資用の不動産を購入する場合、団体信用生命保険への加入が義務づけられています。ローン返済中に死亡したり、高度の障害になったりした場合には、ローンの残債は保険から支払われるため、死亡保険の代わりになります。

・インフレ対策

インフレが進むと物価だけでなく土地の価格も上がります。家賃を値上げすることや、不動産を売却することで売却益を得ることができます。残された家族は、不動産を所有し続けることで家賃収入を得るか、売却して売却益を得ることができます。

デメリット

・空室リスク

入居者が退室後、すぐに次の入居者が決まらなければ賃貸収入は入りません。もし一戸のみ保有している場合には空室時に収入はゼロになってしまいます。

・流動性が低い

不動産は株式やFXと異なり、流動性が高くないため同じ日に何度も売買することはできません。市場の変化によって保有している不動産が将来売却できないかもしれないリスクもあります。

・金利リスク

不動産投資のローンを変動金利で組んでいる場合には、金利上昇局面で返済金額の負担が大きくなります。ローンの借入期間を短くしたり、固定金利を選択したりして対策しましょう。

・不動産価格下落リスク

一般的に不動産は経年に伴い価格が下がるといわれています。なぜなら経年により建物や設備が劣化するからです。購入時よりも価格が下落する可能性もあります。価格下落リスクに強い優良な不動産を選ぶことが重要となります。

マンション経営を成功させるための方法

マンション経営を考えている場合、しっかりと不動産賃貸事業について事前に勉強し、十分に理解しておく必要があります。入居者にとって住みたいと思える立地・建物か、管理を依頼する業者は優良か、適正な家賃で募集できているか、建物の管理体制や修繕計画は適切かなどについて必ず確認しておきましょう。

まとめ

不動産投資とマンション経営の違いや、不動産投資のメリット・デメリットについてお伝えしました。メリット・デメリット双方をしっかりと把握したうえで、自分にとってどちらが適切かを見極めて投資をしましょう。