マンション経営はローンを組んだほうがいい？住宅ローンとの違いとは？

投資用マンションを購入するには数千万から億単位のお金が必要になります。自己資金で賄うという方法を選ぶ人もいますが、基本的にはローンを利用するほうがおすすめです。ただし、ローンを組むときには気を付けなければいけないポイントがあります。今回はそのポイントと、居住用の家を買うために住宅ローンを使う時との違いについて解説します。

不動産投資ローンがいい理由とは？

投資用不動産を購入する時は「不動産投資ローン」という専用のローンを組むことができます。これは投資用マンションなどを購入する人専用のローンで、収入のおよそ１０～２０倍もの融資を金融機関から受けることが可能です。

審査には収入の他に購入予定の不動産の収益性をチェックされます。収益性とは、購入後どれだけの家賃収入を見込めるか、実質利回りはどれくらいになることが予想されるのかといったことです。

収益性は戸数の多さや築年数の浅さといった一般的な価値はもちろんですが、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国税庁の路線価図・評価倍率表、各市町村による固定資産税評価額といった部分からも判断されます。不動産投資ローンがおすすめなのは、自己資金では手の届かない不動産を購入できる点です。

こうした他人資本の活用で自己資本による利益率が上がることは「レバレッジ効果」と呼ばれますが、個人の収入だけに限らず不動産の価値にも審査する上で重きを置いてくれるおかげで多額の融資を受けることが可能な不動産投資ローンは、このレバレッジ効果がとても上手く働く仕組みだといえるでしょう。

金利が２～５％と少し高めに設定されているのはデメリットになりますが、それを差し引いても十分に便利なローンです。

住宅ローンとの違いとは？

不動産投資ローンと同じく不動産の購入に使える仕組みに住宅ローンというものがあります。これは投資用ではなく居住用に不動産を購入する人向けのローンです。不動産投資ローンとの違いとしては、審査が不動産投資ローンよりは厳しくないというものが挙げられます。

住宅ローンは本人が住む場合のみ利用できるものなので、審査では個人の収入だけを見られ、不動産投資ローンのように購入予定の不動産の収益性を見られることはありません。一つの企業への正社員としての勤続年数が長いなど、社会的信用があり収入も安定している人であればほぼ間違いなく融資を受けることが可能です。

そしてもう一つの大きな違いに「金利が低い」というものがあります。住宅ローンの金利は、状況によって違いはありますが、変動金利がおよそ０．５～１％、固定金利もおよそ０．７～３パーセントです。不動産投資ローンと比べてここまで低いのは、住宅は生活に欠かせないものだからというのが理由になっています。

不動産投資は事業として行うものなので絶対的に生活に必要不可欠とはいえませんが、住む場所は生活になくてはならないものです。そのため、生活水準が特別に高い人でなくてもローンを組んで家を買えるようにと、住宅ローンは金融機関から優遇されています。

住宅ローンで不動産投資はできない！？

審査基準が易しくて金利も低いなら、不動産投資ローンではなく住宅ローンで投資用物件を買えば得なんじゃないかと思うかもしれませんが、それはできません。住宅ローンはあくまでも居住目的に不動産を購入するためのものです。

居住目的と偽って投資目的の不動産購入に住宅ローンを利用してしまうと、契約違反を犯したことになってペナルティを受けなければいけません。過去には住宅ローンの不正利用が発覚したことで一括返済を銀行が求めたという事例が実際に発生しているので、不動産投資には間違いなく不動産投資ローンを使うようにしましょう。

過去の事例では居住用として売られている不動産を住宅ローンで買って賃貸として貸し出したというものもありますが、これも不正行為です。さらに言うと、この方法ではあまり利益を見込むことができません。

居住用の不動産は投資用のものと比べると価格が高い傾向があるので、賃貸として売り出すとしても投資用の物件より家賃を高くする必要が出てきます。それなら居住用より安い投資用物件をきちんと不動産投資ローンで購入して家賃設定を低くした時の方が圧倒的に利回りは上です。審査基準や金利の安さといった目先の魅力的な条件に踊らされず、投資には投資のためのローンを使うのが堅実な選択だといえるでしょう。

まとめ

基本的に、自己資金で投資用マンションを購入できる一部の人以外でマンションを経営しようと考えている人は、ローンを利用することをおすすめします。自己資本以上の利益を見込めるレバレッジ効果の高い不動産投資ローンを使えば、少ない資金でもかなりの収入を得ることが可能になるでしょう。